Pour la première fois, la Suisse compte davantage de personnes de plus de 65 ans que de moins de 20 ans. Plus de neuf seniors sur dix continuent par ailleurs à vivre à domicile après 65 ans. Si la Suisse reste un pays où la majorité des habitants sont locataires, la propriété immobilière est nettement plus répandue chez les seniors. Beaucoup de retraités disposent ainsi d’un patrimoine immobilier qui a fortement pris de la valeur, alors même que leurs revenus à la retraite diminuent.
Faut-il vendre son bien et quitter son domicile pour retrouver une marge de manœuvre financière? Dans un contexte marqué par l’érosion du pouvoir d’achat, le droit d’habitation répond à des enjeux très concrets: préserver son indépendance, sécuriser son avenir financier et organiser sereinement la transmission de son patrimoine. Une solution qui séduit de plus en plus de propriétaires, en Suisse romande notamment, souhaitant préserver leur qualité de vie sans immobiliser l’ensemble de leur patrimoine.
Le principe du droit d’habitation est simple. Lorsqu’un propriétaire vend son appartement ou sa maison, il peut conserver le droit d’occuper le logement pendant une période déterminée, fréquemment jusqu’à la fin de sa vie. Concrètement, le bien change de propriétaire, mais le vendeur continue à vivre dans les lieux dans un cadre juridiquement sécurisé. Ce droit est établi devant notaire et inscrit au registre foncier conformément au Code civil suisse.
Le droit d’habitation permet ainsi de concilier plusieurs objectifs parfois perçus comme contradictoires: disposer d’une partie de la valeur de son bien tout en conservant ses repères et sa qualité de vie. Un couple de retraités vivant dans une villa devenue peut ainsi dégager des liquidités tout en restant dans son environnement familier.
Prévu par le Code civil suisse (art. 776 ss CC), le droit d’habitation est souvent confondu avec l’usufruit ou le viager. Ces trois mécanismes répondent pourtant à des logiques différentes (voir tableau).
Avec un droit d’habitation, la personne peut vivre dans le logement, mais elle ne peut pas le louer ni en tirer un revenu. L’usufruit va plus loin: l’usufruitier peut aussi mettre le bien en location et percevoir les loyers.
Le viager, lui, concerne avant tout le mode de vente et de financement. Le vendeur reçoit généralement un capital initial, parfois complété par une rente versée jusqu’à son décès. Le droit d’habitation peut être intégré à une vente en viager, mais les deux notions ne se confondent pas.
Chaque situation mérite donc une analyse individualisée en fonction des objectifs patrimoniaux, familiaux et financiers des propriétaires.
Le droit d’habitation peut répondre à des situations très différentes: compléter sa retraite, aider ses enfants de son vivant, anticiper sa succession ou sécuriser son avenir sans quitter un logement qui représente des habitudes, des souvenirs et une stabilité affective.
Parce qu’au-delà de la pierre, ces décisions touchent à l’histoire familiale, au confort de vie et à la transmission, elles méritent une approche à la fois experte, humaine et profondément personnalisée.
Monsieur et Madame Martin, 75 et 72 ans, sont propriétaires d’une maison estimée à CHF 1'000'000. Le bien a pris beaucoup de valeur au fil des années, mais leurs revenus de retraite sont plus modestes qu'auparavant. Souhaitant disposer d’un capital complémentaire pour financer leurs projets, aider leurs enfants et anticiper certains besoins futurs, ils décident de vendre leur propriété. Lors de la transaction, un droit d’habitation à vie est inscrit au registre foncier en leur faveur.
La valeur de leur droit d’occupation sera déduite du montant de la vente.
Grâce à cette solution, ils continuent à vivre dans leur maison dans un cadre juridiquement sécurisé, sans changement dans leur quotidien. De son côté, l'acquéreur devient propriétaire du bien, mais ne pourra en prendre possession qu'à l'extinction du droit d'habitation.
Cet article a été rédigé par Commercial Content en collaboration avec Comptoir Immobilier SA. Commercial Content est l'unité de marketing de contenu qui produit des contenus commerciaux pour le compte de Tamedia.
