Développement immobilier: l’art d’orchestrer la complexité

Densification urbaine, contraintes réglementaires, crédit plus difficile à obtenir, coûts de construction en hausse: les projets immobiliers doivent concilier toujours plus d’impératifs. Pour les mener à bien, les maîtres d’ouvrage ont besoin d’un pilote capable d’anticiper et de coordonner toutes les phases de développement et tous les acteurs.

Trente-six ans: c’est le temps que le Groupe Comptoir Immobilier a consacré au développement du quartier Cour de Gare, à Sion dont quatorze ans pour Alexandre Castillon, directeur général des développements chez Comptoir Immobilier. Une durée révélatrice de la complexité d’une opération immobilière d’envergure aujourd’hui. Transformer un périmètre urbain, développer une station de montagne ou réaliser un siège d’entreprise: le chantier n’en est que la partie visible. En amont, il faut parfois modifier l’affectation d’un terrain, négocier un droit de superficie avec une commune ou concevoir un montage juridique et fiscal qui préserve la rentabilité du projet. Autant de décisions prises longtemps avant le premier coup de pelle, et parfois remises en question au fil des années, dans un environnement réglementaire toujours plus exigeant. «Nous pouvons accompagner tous types de projets, mais c’est particulièrement sur les opérations d’envergure ou présentant une forte complexité que notre expertise prend tout son sens.»

Bien plus qu’un permis de construire

Développer un projet immobilier ne commence pas nécessairement par un programme de construction. Il faut parfois d’abord déterminer ce qu’un terrain peut accueillir, modifier son affectation ou trouver un modèle économique viable. «Des collectivités nous sollicitent dès les premières réflexions pour les aider à définir les orientations stratégiques de leur projet», explique Alexandre Castillon.

C’est le cas de la Ville de Sierre, qui souhaitait financer une nouvelle patinoire grâce à la valorisation de terrains situés au sud du centre-ville. Avant même de définir un programme immobilier, il fallait déterminer comment organiser l’opération et en assurer le financement. CI Développements est intervenu en amont pour accompagner la collectivité dans cette réflexion stratégique. À une tout autre échelle, Belle-Terre, à Thônex, démontre combien ces opérations s’inscrivent dans la durée. Après une première étape de quelque 700 logements livrée en 2021, CI Développements pilote la poursuite de ce quartier mixte, dont les quelque 2600 logements prévus à l’horizon 2034 nécessitent de coordonner, sur plusieurs décennies, aménagement urbain, programmation et réalisation.

Les propriétaires privés sont confrontés à d’autres arbitrages, notamment fiscaux. «Des clients détiennent un terrain en nom propre et ne savent pas comment le structurer fiscalement, explique Alexandre Castillon. Nous les aidons à constituer la bonne structure juridique de promotion, pour que la charge fiscale ne mange pas toute la marge.»

Une équation toujours plus complexe

Définir un programme viable n’est toutefois qu’une première étape. Encore faut-il pouvoir le mener à terme dans un environnement réglementaire et économique exigeant. Souvent, la difficulté n’est pas architecturale, mais juridique ou financière.

L’immobilier de montagne en offre un exemple parlant : «la loi sur les résidences secondaires et la Lex Koller limitent considérablement les possibilités de développement, souligne Alexandre Castillon. Chaque projet nécessite un montage juridique adapté pour concilier les contraintes légales et sa viabilité économique ».

Ainsi, à Grimentz, CI Développements a accompagné la reprise, en 2017, de deux sociétés proches de la faillite, détentrices de terrains et de permis de construire. Il a fallu les assainir, sécuriser le statut juridique du projet, puis revoir son architecture pour permettre une exploitation sous un statut d’hébergement touristique. D'autres programmes sont en développement dans la station, notamment le Hameau des Bains. Leur réalisation suppose d’anticiper les besoins liés à leur exploitation. Un droit de superficie a ainsi été négocié avec la commune d’Anniviers pour construire des logements destinés au personnel saisonnier. «Nous développons aussi tout ce qui est nécessaire à l’exploitation des programmes, souligne Alexandre Castillon. C’est un modèle tout à fait duplicable: plusieurs promoteurs valaisans nous ont sollicités pour bénéficier de notre expertise dans le montage de projets conformes à la loi sur les résidences secondaires.»

Au-delà du cadre réglementaire, la rareté du foncier, le durcissement des conditions bancaires et l’incertitude pesant sur les coûts de construction compliquent encore l’équation. Entre la planification d’un projet et sa réalisation, plusieurs années peuvent s’écouler, pendant lesquelles les conditions économiques évoluent considérablement. «J’ai vu des prix de revient prendre plus de 10%», témoigne Alexandre Castillon. «Sur des dizaines de millions de coûts de construction, ce sont des montants colossaux.» De tels écarts peuvent obliger à revoir entièrement un programme pour préserver sa rentabilité.

Un chef d'orchestre jusqu'à la livraison

Face à cette complexité, la réussite d’une opération repose sur la capacité à anticiper les risques et à faire converger des expertises très différentes. «Nous sommes des chefs d’orchestre: nous avons une vision à 360° du développement et savons piloter un projet de A à Z», résume Alexandre Castillon. Architectes, ingénieurs, juristes, fiscalistes: chacun intervient dans son domaine, mais les décisions doivent rester cohérentes avec l’ensemble du programme.

À Bellevue, le nouveau siège mondial de Lombard Odier, One Roof, conçu par Herzog & de Meuron et certifié BREEAM Outstanding, illustre cette exigence de coordination. Développé en partenariat, puis vendu à la banque, le bâtiment a été réalisé et livré sous le pilotage de CI Développements et de son partenaire. «Au niveau énergétique comme de la qualité des matériaux, c’est ce que nous avons fait de plus ambitieux à ce jour», relève Alexandre Castillon.

Le pilotage ne se limite pas à la conception et à la réalisation. Il peut également comprendre la recherche d’un acquéreur pour l’ensemble du programme. Pour Cour de Gare à Sion, CI Développements a ainsi organisé un appel d’offres auprès d’investisseurs institutionnels, aboutissant à la vente du quartier pour plus de 250 millions de francs. « Le seul closing contractuel a duré dix-huit mois», se rappelle Alexandre Castillon.

De la définition du programme à sa commercialisation, les grands projets immobiliers constituent de véritables exercices d’équilibriste, dont la réussite dépend de la cohérence des décisions prises à chaque étape.